Leasehold ou freehold à Bali : ce qu'un étranger détient
Voici la phrase par laquelle tout agent immobilier balinais devrait commencer : un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété en Indonésie. Point final. La constitution indonésienne réserve le titre de pleine propriété, le Hak Milik, aux citoyens indonésiens. Tout ce qu'on vous proposera comme acheteur étranger est une variante de trois montages légaux : un bail de longue durée, un droit d'usage, ou une société qui détient le bien pour son activité. Comprenez ces trois-là et vous lirez n'importe quelle annonce de l'île. Confondez-les et vous jouez à six chiffres.
Les trois structures qui tiennent vraiment
1. Le leasehold (Hak Sewa) : la voie standard
Le leasehold est un bail de longue durée, prépayé en totalité, inscrit sur le certificat foncier. À Bali, les durées courantes vont de 25 à 30 ans, souvent avec une option d'extension négociée à un prix fixé ou indexé dès aujourd'hui. Vous ne détenez pas le terrain : vous détenez le droit exclusif d'en user et d'en tirer profit pendant toute la durée, y compris construire, rénover et sous-louer si le contrat l'autorise.
Avantages : simple, rapide, aucune société à créer, des prix inférieurs de 30 à 50 pour cent à l'équivalent en pleine propriété, et une sortie propre en cédant le bail restant.
Inconvénients : un actif qui se déprécie par construction (25 ans restants valent plus que 12), des conditions d'extension qui ne valent que ce que vaut le contrat signé, et un bail mal rédigé reste la première source de litiges pour les étrangers.
2. Le droit d'usage (Hak Pakai) : pour les résidents
Le Hak Pakai est un droit d'usage enregistré par l'État, ouvert aux étrangers titulaires d'un titre de séjour indonésien (KITAS ou KITAP). Les durées initiales vont jusqu'à 30 ans, prolongeables, sur un bien résidentiel qui atteint certains seuils de valeur. C'est ce qui ressemble le plus à une détention à votre nom, et il résiste mieux à la négociation qu'un bail, parce qu'il est défini par la loi et pas seulement par un contrat.
Les contreparties : il faut maintenir son statut de résident, le bien doit servir de résidence, et les seuils excluent le bas du marché. À Bali ces planchers sont fixés à 5 milliards de roupies pour une maison individuelle et 2 milliards pour un appartement, soit environ 300 000 et 120 000 dollars au cours de 2026. Ces montants relèvent d'une décision ministérielle et ont déjà été révisés : faites confirmer par votre notaire le chiffre en vigueur le jour de la signature.
3. La PT PMA : pour exploiter en location
La PT PMA est une société indonésienne à capitaux étrangers. C'est elle, et non vous, qui détient le bien sous un droit de construire (HGB, jusqu'à 30 ans, prolongeable) et qui l'exploite comme une activité : location de villa, restaurant, retraite. Vous contrôlez la société, la société contrôle l'actif.
C'est la structure de l'investisseur professionnel. Elle permet ce que le leasehold ne permet pas : une exploitation commerciale en règle avec les licences qui vont avec (le Pondok Wisata pour la location de villa), des contrats de travail, et un KITAS investisseur pour vous. Elle coûte aussi de l'argent à monter et à faire vivre. L'Indonésie a abaissé le capital versé minimum à 2,5 milliards de roupies en octobre 2025, contre 10 milliards auparavant, ce qui change l'arithmétique des petits investisseurs. Le seuil distinct de plan d'investissement par activité est un autre test, dont le calcul est discuté entre conseils : faites-le confirmer par écrit avant de créer la société. Prévoyez ensuite la comptabilité, les déclarations annuelles et la conformité fiscale aussi longtemps que la société détient le bien.
Côte à côte
| Leasehold | Hak Pakai | PT PMA + HGB | |
|---|---|---|---|
| Pour qui | Achat plaisir, premier investissement | Résidents de longue durée | Investisseurs en location |
| Titre de séjour exigé | Non | Oui (KITAS/KITAP) | Fourni avec (E28A) |
| Durée courante | 25 à 30 ans + extensions | 30 ans, prolongeable | HGB 30 ans, prolongeable |
| Location légale possible | Seulement avec la licence et les clauses adaptées | Usage résidentiel | Oui, c'est l'objet même |
| Coût et administration | Faible | Moyen | Élevé |
Ce que ça coûte en impôt
L'agent vous annonce un prix. C'est la ligne fiscale qui transforme ce prix en chiffre réel, et elle change complètement selon la structure retenue. Le transfert d'un titre enregistré déclenche un droit d'acquisition ; un bail, non, mais le loyer est taxé.
| Impôt | À la charge de | Taux |
|---|---|---|
| Droit d'acquisition (BPHTB) | Acheteur | 5 % au-delà d'un abattement local |
| Impôt final sur la cession | Vendeur | 2,5 % du prix de transaction |
| Loyer d'un bail, cessions de bail | Bailleur, en pratique intégré à votre prix | 10 % avec un numéro fiscal indonésien, 20 % sans |
| Taxe foncière annuelle (PBB) | Titulaire du droit | 0,1 % à 0,5 % de la valeur cadastrale |
| Revenus locatifs, résident fiscal | Propriétaire | 10 % final sur le loyer brut |
| Revenus locatifs, non-résident | Propriétaire | 20 %, réductible par convention |
Deux conséquences méritent qu'on s'y arrête. D'abord, un leasehold échappe au droit d'acquisition de 5 pour cent, ce qui explique en partie son prix inférieur à la pleine propriété équivalente, mais les 10 pour cent sur le loyer ne disparaissent pas : ils sont normalement intégrés au chiffre qu'on vous annonce. Demandez explicitement si le prix donné est avant ou après. Ensuite, l'écart entre 10 et 20 pour cent sur les revenus locatifs se joue sur votre résidence fiscale, pas sur votre bien. Un propriétaire qui passe l'année à l'étranger et un propriétaire titulaire d'un numéro fiscal indonésien paient un impôt différent sur la même villa et les mêmes voyageurs.
La clause d'extension, c'est tout le contrat
Un bail est un actif qui se déprécie : 25 ans restants valent plus que 12, et le compte à rebours démarre le jour de la signature. Ce qui protège votre argent n'est pas la durée affichée, c'est la qualité du mécanisme d'extension, et c'est là que la plupart des acheteurs étrangers perdent.
Quatre points à exiger avant tout versement. L'extension doit être une option que vous détenez, pas une intention que les parties partagent. Son prix doit être fixé aujourd'hui ou indexé sur un indice publié, jamais renvoyé à un accord futur, parce qu'un propriétaire qui voit ce que vous avez construit a toutes les raisons de revoir son prix. L'option doit être enregistrée avec le bail, et non reléguée dans une lettre annexe. Et le bail doit dire ce qu'il advient si vous décédez avant son terme, pour que vos héritiers reçoivent la durée restante et non un litige.
Un vendeur qui résiste sur l'un de ces quatre points vous dit quelque chose sur les 25 années à venir. Écoutez-le.
Et ensuite : le processus
Les structures sont une moitié du sujet. L'autre moitié, c'est la marche à suivre : cadrer le budget, chercher et comparer, mener la due diligence au bureau foncier, vérifier le zonage et le permis, signer devant le notaire PPAT et payer proprement. Tout est détaillé étape par étape dans notre guide pour acheter une villa ou une maison à Bali.
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Recevoir le guide gratuitQuestions fréquentes
Le leasehold, est-ce sûr ?
Un bail correctement rédigé et correctement enregistré, sur un terrain au titre propre et au zonage conforme, est un montage éprouvé qu'utilisent des milliers de propriétaires étrangers. Le risque n'est pas le principe, ce sont les contrats bâclés : clauses d'extension vagues, droit de sous-location absent, titres non vérifiés. Prévoyez un avocat au budget.
Que se passe-t-il à la fin de mon bail ?
Le terrain et tout ce qui est construit dessus reviennent au propriétaire, sauf si vous exercez une option d'extension. C'est pourquoi la clause d'extension, son mécanisme de prix et son enregistrement comptent davantage que presque tout le reste du contrat.
Un leasehold déclenche-t-il le droit d'acquisition de 5 % ?
Non. Ce droit frappe le transfert d'un titre enregistré, ce qu'un bail n'est pas. Ce qui s'applique à la place, c'est la taxe de 10 pour cent sur le loyer, et en pratique elle est déjà comprise dans le chiffre que vous annonce l'agent. L'économie est réelle, mais plus faible que l'écart affiché ne le laisse croire une fois qu'on la compte.
Ma PT PMA peut-elle détenir la villa où j'habite ?
Une PT PMA détient un bien à des fins commerciales. Habiter à plein temps dans la villa que votre société loue brouille une frontière à laquelle l'administration fiscale tient. Organisez l'usage personnel proprement avec votre comptable : beaucoup d'investisseurs combinent un portefeuille locatif détenu en société et une résidence personnelle en leasehold ou en Hak Pakai.
Contenu préparé avec l'aide d'outils d'intelligence artificielle, puis vérifié et corrigé par la rédaction de The Bali Compass. Directeur de la publication : le représentant légal d'Avrankou OÜ.