Leasehold o freehold en Bali: lo que posee un extranjero
Esta es la frase con la que todo agente inmobiliario balinés debería empezar: un extranjero no puede poseer tierra en plena propiedad en Indonesia. Punto. La constitución indonesia reserva el título de plena propiedad, el Hak Milik, a los ciudadanos indonesios. Todo lo que le ofrecerán como comprador extranjero es una variante de tres estructuras legales: un arrendamiento de larga duración, un derecho de uso, o una sociedad que posee el inmueble para su actividad. Entienda estas tres y sabrá leer cualquier anuncio de la isla. Confúndalas y estará jugando con seis cifras.
Las tres estructuras que funcionan de verdad
1. El leasehold (Hak Sewa): la vía estándar
El leasehold es un arrendamiento de larga duración, pagado por adelantado en su totalidad, inscrito en el certificado de la tierra. En Bali los plazos habituales van de 25 a 30 años, a menudo con una opción de prórroga negociada a un precio fijado o indexado desde hoy. Usted no posee la tierra: posee el derecho exclusivo de usarla y obtener provecho de ella durante todo el plazo, incluidos construir, reformar y subarrendar si el contrato lo permite.
A favor: sencillo, rápido, sin sociedad, precios entre un 30 y un 50 por ciento por debajo del equivalente en plena propiedad, y una salida limpia vendiendo el plazo restante.
En contra: un activo que se deprecia por diseño (25 años restantes valen más que 12), unas condiciones de prórroga que valen lo que valga el contrato firmado, y un arrendamiento mal redactado sigue siendo la primera causa de litigios entre extranjeros.
2. El derecho de uso (Hak Pakai): para residentes
El Hak Pakai es un derecho de uso registrado por el Estado, abierto a los extranjeros con permiso de residencia indonesio (KITAS o KITAP). Los plazos iniciales llegan a 30 años, prorrogables, sobre vivienda que alcance ciertos umbrales de valor. Es lo más parecido a poseer a su propio nombre, y resiste mejor la negociación que un arrendamiento, porque lo define la ley y no solo un contrato.
Las contrapartidas: hay que mantener el estatus de residente, el inmueble debe usarse como vivienda, y los umbrales excluyen la parte baja del mercado. En Bali esos mínimos están fijados en 5.000 millones de rupias para una casa y 2.000 millones para un apartamento, unos 300.000 y 120.000 dólares al cambio de 2026. Son importes fijados por decisión ministerial y ya han sido revisados: pida a su notario que confirme la cifra vigente el día de la firma.
3. La PT PMA: para explotar en alquiler
Una PT PMA es una sociedad indonesia de capital extranjero. Es ella, y no usted, quien posee el inmueble bajo un derecho de construcción (HGB, hasta 30 años, prorrogable) y lo explota como actividad: alquiler de villas, restaurante, retiros. Usted controla la sociedad, la sociedad controla el activo.
Es la estructura del inversor profesional. Permite lo que el leasehold no permite: explotación comercial en regla con sus licencias (la Pondok Wisata para el alquiler de villas), contratos de personal y un KITAS de inversor para usted. También cuesta dinero montarla y mantenerla. Indonesia rebajó el capital desembolsado mínimo a 2.500 millones de rupias en octubre de 2025, frente a los 10.000 millones anteriores, lo que cambia las cuentas del inversor pequeño. El umbral distinto de plan de inversión por actividad es otra prueba, y su cálculo se discute entre asesores: pida que se lo confirmen por escrito antes de constituir la sociedad. Después, presupueste contabilidad, declaraciones anuales y cumplimiento fiscal mientras la sociedad posea el activo.
Cara a cara
| Leasehold | Hak Pakai | PT PMA + HGB | |
|---|---|---|---|
| Para quién | Compra de disfrute, primera inversión | Residentes de larga duración | Inversores en alquiler |
| Permiso de residencia | No | Sí (KITAS/KITAP) | Viene con ella (E28A) |
| Duración habitual | 25 a 30 años + prórrogas | 30 años, prorrogable | HGB 30 años, prorrogable |
| Alquiler legal posible | Solo con la licencia y las cláusulas adecuadas | Uso residencial | Sí, ese es su objeto |
| Coste y administración | Bajo | Medio | Alto |
Lo que cuesta en impuestos
El agente le da un precio. La línea fiscal es la que convierte ese precio en la cifra real, y cambia por completo según la estructura elegida. La transmisión de un título registrado activa un impuesto de adquisición; un arrendamiento no, pero la renta sí tributa.
| Impuesto | A cargo de | Tipo |
|---|---|---|
| Impuesto de adquisición (BPHTB) | Comprador | 5 % por encima de un mínimo exento local |
| Impuesto final sobre la venta | Vendedor | 2,5 % del valor de la transacción |
| Renta del arrendamiento y cesiones | Arrendador, en la práctica dentro de su precio | 10 % con número fiscal indonesio, 20 % sin él |
| Impuesto anual sobre el inmueble (PBB) | Titular del derecho | 0,1 % a 0,5 % del valor catastral |
| Ingresos por alquiler, residente fiscal | Propietario | 10 % final sobre la renta bruta |
| Ingresos por alquiler, no residente | Propietario | 20 %, reducible por convenio |
Dos consecuencias merecen una pausa. Primera: un leasehold se libra del impuesto de adquisición del 5 por ciento, y eso explica en parte que cueste menos que la plena propiedad equivalente, pero el 10 por ciento sobre la renta no desaparece, sino que suele estar incorporado a la cifra que le dan. Pregunte expresamente si el precio es antes o después. Segunda: la diferencia entre el 10 y el 20 por ciento sobre los ingresos por alquiler la decide su residencia fiscal, no su inmueble. Un propietario que pasa el año fuera y otro con número fiscal indonesio pagan impuestos distintos por la misma villa y los mismos huéspedes.
La cláusula de prórroga lo es todo
Un arrendamiento es un activo que se deprecia: 25 años restantes valen más que 12, y la cuenta atrás empieza el día de la firma. Lo que protege su dinero no es la duración anunciada, sino la calidad del mecanismo de prórroga, y ahí es donde pierde la mayoría de los compradores extranjeros.
Cuatro exigencias antes de cualquier pago. La prórroga debe ser una opción que usted posee, no una intención que las partes comparten. Su precio debe quedar fijado hoy o ligado a un índice publicado, nunca remitido a un acuerdo futuro, porque un propietario que ve lo que usted ha construido tiene todos los motivos para subirlo. La opción debe inscribirse junto al arrendamiento, no quedar en una carta aparte. Y el contrato debe decir qué ocurre si usted fallece antes del vencimiento, para que sus herederos reciban el plazo restante y no un pleito.
Un vendedor que se resiste en cualquiera de los cuatro puntos le está diciendo algo sobre los próximos 25 años. Escúchelo.
Y después: el proceso
Las estructuras son la mitad del asunto. La otra mitad es el procedimiento: fijar el presupuesto, buscar y comparar, hacer la diligencia debida en la oficina catastral, verificar la zonificación y la licencia de obra, firmar ante el notario PPAT y pagar correctamente. Todo ello, paso a paso, en nuestra guía para comprar una villa en Bali.
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¿Es seguro el leasehold?
Un arrendamiento bien redactado y bien inscrito, sobre terreno con título limpio y zonificación correcta, es una figura probada que usan miles de propietarios extranjeros. El riesgo no es el concepto, son los contratos descuidados: cláusulas de prórroga vagas, falta del derecho a subarrendar, títulos sin verificar. Presupueste un abogado.
¿Qué pasa cuando termina mi arrendamiento?
La tierra y todo lo construido sobre ella vuelven al propietario, salvo que usted ejerza una opción de prórroga. Por eso la cláusula de prórroga, su mecanismo de precio y su inscripción importan más que casi todo lo demás del contrato.
¿Un leasehold activa el impuesto de adquisición del 5 %?
No. Ese impuesto grava la transmisión de un título registrado, y un arrendamiento no lo es. Lo que se aplica en su lugar es el 10 por ciento sobre la renta, que en la práctica ya está dentro de la cifra que le da el agente. El ahorro es real, pero menor de lo que sugiere la diferencia anunciada una vez se cuenta.
¿Puede mi PT PMA poseer la villa donde vivo?
Una PT PMA posee inmuebles con fines empresariales. Vivir a tiempo completo en la villa que su sociedad alquila difumina una línea que a la agencia tributaria le importa. Organice el uso personal correctamente con su contable: muchos inversores combinan una cartera de alquiler en sociedad con una vivienda personal en leasehold o en Hak Pakai.
Contenido preparado con ayuda de herramientas de inteligencia artificial, y revisado y corregido por la redacción de The Bali Compass. Director de la publicación: el representante legal de Avrankou OÜ.